СУДЕБНОЕ ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ПСКОВ
Правоотношения дольщика с застройщиком по поводу покупки объекта недвижимости, а также требование о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта недвижимости регулируются Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ).
По договору долевого участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ).
Главная обязанность дольщика, вытекающая из договора долевого участия – это уплата цены договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период (п. 3 ст. 5 ФЗ).
Одна из главных обязанностей застройщика – это своевременная передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Прямо на это указывает п. 1 ст. 6 ФЗ – срок передачи объекта строительства не должен быть позднее срока, указанного в договоре.
Передача объекта недвижимости строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (п. 1 ст. 8 ФЗ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
В случае, если имеет место просрочка застройщика, касаемо сроков передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства по договору долевого участия, то момент подписания акта приема — передачи имеет важное значение для исчисления не только количества дней просрочки, но также и размера суммы неустойки, предусмотренной ст. 10 ФЗ и п. 2 ст. 6 ФЗ.
В реалии застройщик, чтобы не выплачивать участнику долевого строительства неустойку за просрочку в исполнении обязательства по передаче объекта недвижимости, зачастую, добавляет в акт передачи формулировку об отсутствии претензий к срокам передачи объекта недвижимости, а также отсутствии материальных, финансовых и иных претензий со стороны участника долевого строительства.
Такой акт передачи участник долевого строительства не обязан подписывать, и имеет право составить акт передачи в своей редакции (без пункта об отсутствии материальных, финансовых и иных претензий с его стороны) в количестве трех экземпляров (для себя, застройщика и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и обратиться к застройщику с предложением о совместном подписании данного акта передачи.
В случае если недобросовестный застройщик проигнорирует такое требование участника долевого строительства, то последний может обратиться к застройщику с претензией, в которой должны быть указаны мотивированные причины отказа от подписания акта передачи и требование о выплате неустойки за количество дней, составляющих просрочку.
В претензии участник долевого строительства также должен указать, что он не уклоняется от подписания акта передачи, однако отказывается подписывать передаточный акт на условиях застройщика, в частности, не согласен с пунктом об отсутствии материальных, финансовых и иных претензий, поскольку такие претензии у него имеются.
Застройщик уже в ходе судебного заседания часто пытается обратить в свою пользу факт отказа участника долевого строительства от подписания акта передачи, делая упор на то, что участник долевого строительства уклонялся от подписания передаточного акта, при этом застройщик обычно ссылается на п. 6 ст. 8 ФЗ, который предоставляет ему право составить односторонний акт передачи или иной документ о передаче объекта долевого строительства в случае отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.
Застройщик, используя мотивировку об отказе или уклонении участника долевого строительства от подписания акта передачи, пытается подвести суд к п. 2 ст. 6 ФЗ об освобождении застройщика от уплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств.
Однако данная аргументация будет иметь вес для суда только в случае пассивного уклонения или отказа, без предъявления участником долевого строительства обоснованных письменных претензий к застройщику на досудебной стадии конфликта.
Однако, ради справедливости, стоит сказать, что далеко не всегда участникам долевого строительства удается взыскать с застройщика неустойку в полном объеме, так как последнему принадлежит право заявлять в суде первой инстанции о применении статьи 333 ГК РФ, которая предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.
Есть мнение, вытекающее из пункта 26 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013 г., что неустойка должна носить компенсационный характер, поскольку она призвана являться средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязанностей, и не должна служить средством обогащения кредитора.
Вместе с тем, в том же самом «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» сказано, что неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым, уменьшение размеров неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действенного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Согласно п. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях. К таким случаям нельзя отнести, например, действия независимых от застройщика третьих лиц, осуществление которых является необходимым для завершения строительства объекта недвижимости.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Ставка рефинансирования по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование чужими денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств».
С экономической точки зрения необоснованное уменьшения неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестного должника к неплатежам.
В целом, судебная практика показывает, что суды готовы снижать размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ при наличии у застройщика любых заслуживающих внимания причин.
В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.