Данная статья является судебной практикой гражданского дела выигранного в 2019 году, о произошедшем случае залива квартиры, затопления квартиры и затопления помещений. Ко мне обратилась собственник пострадавших помещений от затопления квартиры сверху, из выше расположенного жилого блока. Что делать, если в затоплении квартиры управляющая компания обвиняет в халатности соседей, но вина соседей в заливе квартиры отсутствует??? Как доказать вину управляющей организации в некачественном обслуживании общего имущества дома??? Куда жаловаться на управляющую компанию??? Как выиграть дело в суде??? Итогом разбирательства в суде стало решение Псковского городского суда, согласно которому суд присудил взыскать с МБУ Жилище в пользу собственника материальный ущерб и судебные расходы. Для победы в суде — обращайтесь только к профессиональному юристу по заливам квартиры.

Собственник пострадавшей квартир, точнее нежилых помещений, узнала о произошедшем заливе из телефонного разговора от своих арендаторов помещений. Затопление произошло свыше расположенного жилого блока, где располагается восемь жилых комнат и места общего пользования, среди которых присутствует помещение умывальная и душевая. Со слов соседей, поздним вечером в помещение умывальни помещение № 11 (рис.1, рис.2)

Рис. 1
Рис. 1
Рис. 2
Рис. 2

произошел залив горячей водой, который длился более часа, пока не приехали работники аварийной службы и не перекрыли стояк горячего водоснабжения в подвальном помещении. Как позже выяснилось, воды вылилось достаточно, чтобы пострадали все 14 ниже расположенных помещений собственника (рис.3).

Рис. 3
Рис. 3

Хорошо, что пострадала в основном отделка помещений, это потолок, стены, двери и в некоторых помещениях ламинат, хотя в большинстве комнат была компьютерная техника и офисная мебель.

В личном разговоре с сантехником, кто устранял причину произошедшего затопления нежилых помещений, сообщил, что причиной аварии является, дефект на запорном кране от стояка ГВС в помещении умывальни, после чего была произведена работа по сварке указанного разрыва (рис.4).

Рис. 4
Рис. 4

Более подробную информацию о причине аварии сантехник не рассказал, а также показать указанный кран или вентиль он не смог, поскольку он не присутствовал в день аварии. Оставалось догадываться на каком основании он сделал вывод, что там был кран и он был сорван.

В целом места общего пользования в жилом блоке были в удовлетворительном состоянии, кроме умывальни и душевого помещения. Стояки ГВС, ХВС и канализационный стояк были в отвратительном аварийном состоянии, в некоторых местах были подтеки, ржавчина.

В разговоре с жильцами, присутствовавшими во время произошедшего залива квартиры удалось выяснить скромную информацию, при этом не со всеми удалось пообщаться. Многие постоянно находились на работе, некоторые просто боялись разговаривать, думали, что с них будут взыскивать деньги за причиненный материальный ущерб от затопления квартиры.

После не продолжительного собственного расследования причины залива квартиры и виновника, пришлось обратиться с заявлением о затоплении квартиры в управляющую компанию с просьбой составить акт обследования залива квартиры, с указанием и описанием пострадавших помещений и выяснением причины залива.

Спустя несколько дней с нами связался представитель обслуживающей компании дома с просьбой согласовать выход в адрес для составления акта после затопления квартиры. Собственник попросил арендатора помещений предоставить доступ к пострадавшим помещениям с целью составления акта о заливе. От управляющей компании на осмотр прибыл главный инженер, который быстренько прошелся по нескольким пострадавшим помещениям и в своих записях отразил повреждения, но подниматься в выше расположенный жилой блок для выяснения причины не стал.

Через несколько недель удалось получить акт обследования после затопления квартиры, но к нашему удивлению причина залива была указано как «залитие произошло с вышерасположенного жилого блока (комнаты с 9 по 16) в результате срыва крана в душевой под воздействием физической силы». Это означает, что управляющая компания обвиняет соседей в заливе квартиры. Мы естественно не поверили в указанную причину залива квартиры, поскольку чисто физически это невозможно было сделать, да и антисоциальных соседей в жилом блоке не проживало, чтобы натворить такие вещи. Также отсутствовала нужда пользоваться указанным краном, поскольку ниже по стояку ГВС проходило еще ответвление установленные на смесители для умывальников.

Первоочередное обращение в управляющую компанию не дало результата, не была установлена истинная причина залива, всячески пытались обвинить соседей в заливе квартиры.

Не согласившись с причиной затопления, мы обратились с жалобой в жилищную инспекцию на действия МБУ Жилище в городе Пскове (Государственный комитет Псковской области по строительному и жилищному надзору, адрес: 180001, г. Псков, ул. Некрасова, д. 23) поскольку управляющая компания под любыми предлогами отказывается пересматривать причину залива.

Жилищная инспекция является надзорным органом над управляющими компаниями по соблюдению жилищного законодательства. В том числе к ним можно обращаться в случае, если обслуживающая компания затягивает выдачу акта обследования затопления квартиры (образец жалобы) или в случае не установления причины и не устранения причины залива (образец жалобы).

Рассмотрев наше обращение Государственный комитет по Псковской области по строительному и жилищному надзору сообщил следующее. В ходе проведения внеплановой проверки был произведен осмотр пострадавших помещений, а также помещения откуда произошел залив. При осмотре пострадавших помещений были зафиксированы многочисленные следы протечек. А в выше расположенном блоке в помещении душевой помещение № 12 выявлена протечка на стыке соединения трубопровода водоснабжения (рис.5, 6 и 7).

Рис. 5
Рис. 5
Рис. 6
Рис. 6
Рис. 7
Рис. 7

По результатам проведенного осмотра обслуживающей организации МБУ Жилище выдано предписание на устранение протечки. Но все вышеуказанные предписания не относились ровным счетом к месту аварии и тем более уж к выяснению причины затопления квартиры. Радует что немного пожурили управляющую компанию за иные недостатки общего имущества в указанном жилом блоке. За это нам благодарны соседи, поскольку спустя пару недель были заменены частично стояки в помещение душевой (рис.8,9).

Рис. 8
Рис. 8
Рис. 9
Рис. 9

В связи с длительными переговорами с представителями управляющей компании, в том числе и с самим генеральным директором, было решено написать дополнительное заявление, но уже с просьбой о проведение текущего ремонта, а именно замены части стояка холодного водоснабжения (далее – ХВС) в помещение умывальной в выше расположенном жилом блоке в связи с аварийным его состоянием дабы уберечь себя от повторных заливов, но уже по другой причине (рис.10, 11).

Рис. 10
Рис. 10
Рис. 11
Рис. 11

На наше удивление в ответном письме за подписью директора управляющей компании, после обследования ХВС в жилом блоке признали аварийное его состояние и обязались в указанный ими срок выполнить работы по замене данного стояка. Но как известно обещанного три года ждут.

Выждав еще некоторое время и проверив отсутствие обещанного, мы повторно направили жалобу на действия управляющей компании в жилищную инспекцию. Ответ был достаточно прост в своем содержании, банальная отписка. Он сводился к тому, что жилой фонд дом достаточно старый, требуются работы капитального характера по полной замене инженерных коммуникаций в доме.

Собрав все имеющиеся доказательства и сведения о вине управляющей компании (далее – УК) в произошедшем затоплении квартиры, мы решили оценить причиненный ущерб после залива. Для оценки ущерба при затоплении квартиры мы решили не прибегать к платной услуге проведения экспертизы, а решили обратиться в строительную компанию для составления акта обследования повреждений и в конечном итоге составления локального сметного расчета. Для нас это практически обошлось даром, но с условием проведения силами строительной компании ремонтно восстановительных работ пострадавших помещений по стоимости согласно рассчитанной смете, после выигрышного процесса.

В результате обследования специалистом строительной компании пострадавших помещений (рис. 12-15), выявлены видимые и скрытые повреждения жилого помещения, а именно согласно экспликации плану Помещения:

  1. Коридор (12,8 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  2. Комната (17,8 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  3. Комната (12,2 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  4. Коридор (11,62 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  5. Кабинет (12,8 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  6. Кабинет (14,7 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  7. Коридор (7,4 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  8. Сауна (6,9 кв.м.) – потолок, дверь;
  9. Раздевалка (4,0 кв.м.) – потолок, дверь;
  10. Склад (24,7 кв.м.) – потолок, стены, пол (ламинат), дверь;
  11. Склад (11,2 кв.м.) – потолок, стены, пол (ламинат), дверь;
  12. Кабинет (10,7 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  13. Коридор (3,4 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  14. Кабинет (21,4 кв.м.) – потолок, стены, дверь;
  15. Уборная (2,0 кв.м.) – потолок, дверь;
  16. Душевая (2,8 кв.м.) – потолок, дверь.
Рис. 12
Рис. 12
Рис. 13
Рис. 13
Рис. 14
Рис. 14
Рис. 15
Рис. 15

Согласно Локальному сметному расчету, стоимость восстановительного ремонта на устранение повреждений в помещениях, вызванных заливом горячей водой составила 300 000 рублей.

Получив локально сметный расчет, мы обратились в канцелярию УК по приему документов с претензией и полным комплектом копий документов локально сметного расчета, в которой было требование возместить ущерб, причиненный в результате ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, находящегося в жилом блоке комнат № с 9 по 16.

Образец. Претензия в управляющую компанию о возмещении ущерба. Залив квартиры

Но в ответ мы получили отказ от УК, дескать нет доказательств нашей вины, в акте о заливе все четко написано, «затопили соседи».

Обсудив все сложности и тонкости судебного разбирательства, мы пришли к выводу, что необходимо обратиться в суд с исковым заявление о возмещении ущерба после затопления квартиры. В судебном процессе доказать вину управляющей компании и взыскать с нее причиненный ущерб и понесенные убытки.

Свои требования в исковом заявлении о затоплении квартиры мы основывали на следующих нормах жилищного законодательства (ст. ст. 30, 36, 39, 161, 162 Жилищный кодекс РФ; п. 5, 10, 11, 16, 42 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491); ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; п. 3.1.1., 5.1.2., 5.3.2. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв.
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170) и гражданского законодательства (ст.ст. 15, 401, 1064, 1095-1098 Гражданского кодекса РФ).

В рассматриваемом деле в выше расположенном жилом блоке в помещении умывальни на стояке ГВС было ответвление и после «запорный кран» без последующих гибких ответвлений, переходящих на смесители. В данном случае данная схема «стояк ГВС – ответвление – «запорный кран»» является общим имуществом собственников многоквартирного дома ответственность за которое несет управляющая компания.

Представитель УК оспаривала вину в произошедшем заливе, а так же, была несогласна с объемом повреждений, поскольку в акте о заливе указано намного меньше пострадавших помещений. Также считала, что накладные расходы и сметная прибыль, указанные в локальном сметном расчете не подлежат взысканию, поскольку не являются реальным ущербом.

В судебном процессе были допрошены свидетели проживавших на момент залива в жилом блоке над помещением пострадавшей, кран на ответвлении стояка ГВС в умывальной комнате жилого блока комнат с 9 по 16 отсутствовал много лет, на месте крана находилась заглушка, из-под которой подтекала вода. Состояние самих труб ГВС и ХВС также было аварийным. В день залива заглушку на стояке ГВС никто не ломал.

Представителем УК не представлено объективных и достаточных доказательств срыва крана в помещении умывальни жилого блока (комнаты с 9 по 16) под воздействием физической силы. В судебном заседании предположение работника УК – мастера участка о физическом срыве крана – опровергнуто показаниями жителей помещения, откуда произошел залив.

Факт неудовлетворительного состояния сети горячего водоснабжения, требующей капитального ремонта, что подтверждается актом осмотра жилого дома, не освобождает УК от исполнения обязательств по поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Таким образом факт залива помещения горячей водой с вышерасположенного жилого блока (комнаты с 9 по 16) по причине аварийного состояния ответвления стояка горячего водоснабжения (ГВС) нашел объективное подтверждение в судебном заседании.

Суд принимая во внимание выше изложенные нормы права, причину залива, отсутствие установленных законом оснований для освобождения от ответственности исполнителя услуг, который ненадлежащим образом исполняет обязанности по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, что находится в прямой причинно-следственной связи с возникшим у Истца ущербом, приходит к выводу об обоснованности требований Истца в части взыскания с УК материального ущерба.

С целью определения объема повреждений нежилого помещения, и стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению последствий залива, определением суда, по ходатайству стороны Истца, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы объем повреждений нежилого помещения, расположенного по адресу г. Псков, причиненных заливом, произошедшим 20.11.2017 с вышерасположенного этажа жилого блока (комнаты с 9 по 16), включает следующее: объем повреждений стен, окрашенных водоэмульсионной краской составляет 347,6 кв.м.; требуется заменить 78 кв.м. обоев под покраску; разобрать для обработки поверхностей стен, облицованных панелями ПВХ 27 кв.м. с частичной заменой панелей; подготовить к окраске и окрасить водоэмульсионной краской 93 кв.м. потолков; разобрать и восстановить после обработки составом «Антиплесень» 10,9 кв.м. потолков, облицованных панелями ПВХ; разобрать и заменить 35,9 кв.м. потолков, обшитых листами ГКЛ; демонтировать и установить 8 дверных заполнений; окрасить 8 дверных заполнений; демонтировать и установить без замены 20 потолочных светильников; заменить ламинат пола на площади 38,6 кв.м.; заменить обшивку коробов из ДВП на площади 7,4 кв.м., выполнить работы по антисептированию всех поверхностей для предотвращения развития грибковых поражений.

Стоимость восстановительного ремонта по устранению последствий залива нежилого помещения, расположенного в г. Пскове составляет 336 тыс. руб., что намного больше локального сметного расчета.

Суд отверг возражения представителя Ответчика против взыскания накладных расходов и сметной прибыли руководствуясь следующим.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 утверждена и введена в действие Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004), предназначенная для определения стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий, сооружений, выполнения ремонтных и пусконаладочных работ, осуществляемого на территории РФ, а также формирования цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы.

В п. 4.10 указанной Методики предусмотрено, что стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), может включать в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль. Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ: материальных (материалов, изделий, конструкций); технических (эксплуатации строительных машин); трудовых (средства на оплату труда рабочих).

Из названных положений следует, что при восстановлении поврежденного имущества перечисленные выше затраты и расходы относятся к реальному ущербу, отвечают принципу полного возмещения причиненного имуществу Истца ущерба, установленного нормами ГК РФ.

Решением судьи Псковского городского суда Псковской области (рис. 16) присуждено собственнику 363 тыс. рублей, которая включается в себя стоимость восстановительного ремонта в помещении, убытки, судебные расходы.

Рис. 16
Рис. 16

Итог практической статьи на примере гражданского дела рассмотренного в суде, повествует о том, что делать если затопили квартиру и как в конечном счете взыскать в суде с виновника залива квартиры материальный ущерб и убытки.

Автор: Керкало Д.М.

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ РАБОТА С КАЖДЫМ ЗАКАЗЧИКОМ

ЗАКАЗАТЬ ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

    ВАШЕ ИМЯ (обязательно)

    НОМЕР ВАШЕГО ТЕЛЕФОНА (обязательно)